Кто заработал на бывшей недвижимости ЮКОСа
С случая банкротства корпорации Михаила Ходорковского ее столичная недвижимость взмолилась заработать ипотечному фонду «Роснефти», структураницам нового американского олигарха Сергея Сударикова и одному из самых неведомых киевских рантье.
Forbes изучил предысторию новоиспечённой недвижимости ЮКОСа при подготовке статьи о Сергее Сударикове . В 2021 году бизнесмен в реестр богатейших людей мира с оценкой состояния в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что помогло Сударикову стать миллиардером, перечитывайте на вебсайте Forbes во вторник, 27 апреля, и в упаковочной версии журнала.
Во третьей четверти 90-х управлял нефтегазовым гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в новоиспечённом помещении Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС закончил возведение своей новой штаб-квартиры — 22-этажной башни на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго наслаждаться видами Замоскворечья у коммерсанта не получилось — Ходорковского арестовали 25 ноября 2003 года. В эффекте банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том количестве башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен офис нефтегазовой компании, а также ее дочернего Всероссийского банка становления регионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс помещений рядом с высоткой, один из корпусов сооружения в Уланском переулке (большая половина бизнес-центра при разделе активов ЮКОСа отошла «Согазу»), а также историографический дом XIX века в Большом Палашевском переулке. До 2000 года в доме пребывала авиабаза группы «Мост» Владимира Гусинского, а после его отъезда из России помещение отодвинулось функциям ЮКОСа. Как сложилась участь тех активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно работать с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передамила ей в ведение свой ипотечный фонд «Нефтегарант» и продала управляющую компанию «Портфельные инвестиции» (совладельцем был ВБРР). Одной из сточек соприкосновения была как раз работа с разношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, вспоминает оразмере.подробный финансист. Этими профильными для «Роснефти» активами нужно было как-то управлять, и команда Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем оказалась бывшая недвижимость ЮКОСа. Причем, как выяснил Forbes, «Роснефть» фактически продала эти активы самому неправительственному пенсионному фонду (НПФ). Это следует из данных о вложениях НПФ в конце 2015-го, которые жрать в указании Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал полузакрытый беспроцентный девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» затратил в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под ведение этого ЗПИФа перешли сооружения на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым симпатичным активом, обеспечивавшим ЗПИФ арендным доходом, был 22-этажный складской центр, в котором размещалась «Роснефть». По самой нефтедобывающей компании, в 2016 году ее комитет гендиректоров одобрил аренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 млн рублей. Арендаторы были и на других компонентах — например, в одном из зданий на Дубининской улице до сих пор распологаются Национальный университет интерьера и производство «Республиканский фумигационный отряд», а обыск в Уланском бульваре какое-то время снимала Объединенная вертолётная компания (ОАК). В ЗПИФ угодил и другой новоиспечённый актив ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших клиентов за последние пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных биотехнологий города Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например санаторий «Изумрудный» на Кубани и доля в комплексе помещений новоиспечённого завода «Красный пролетарий», за контроль над которым нефтедобывающая фирма в 2000-х противостояла с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» попал и дом в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» продала компанию «ЮМ-Эстейт», которой состоял дом, корпорации «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот этап контролировала бывшая работница «Региона» Наталья Богданова через компанию «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше известны как учредитель тюльерийской корпорации Long-Term Investments, которая в 2014 году купила миноритарную долю в испанском шинном гиганте Pirelli. В 2017 году владельцем «Долгосрочных инвестиций» стала ближневосточная корпорация WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под контроль загадочного бизнесмена Валерия Михайлова. Для «Региона» это был не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов работал президентом инвестгруппы и курировал в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как соучредитель фирмы Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из мельчайших нижегородских рантье, получивший свои крупнейшие активы через работу с актуальными долгами. Так, инвестор Максим Блажко уступил RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — хозяина первоклассных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого окликают Валерий Михайлов, стал известен как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 долл для передачи в виде деньги замминистра политического формирования Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года представитель RT&I подтвердил, что под управление корпорации Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас есть практика покупки обьектов для перепродажи, — прокомментировал Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас случаются постоянно: покупаем-продаем». У этих сделок можетесть существовать еще одна причина, философствует мелкий финансист. Последние годы Центральный банк последовательно водит гайки в взаимоотношении девелоперских деятель пенсионных фондов: если раньше имелись жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно проводят стресс-тесты и вынуждены отказывать от активов с низкими девелоперскими рейтингами, а к таким нередко относится недвижимость.
Какой доход сейчас приносит новоиспечённая авиабаза ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец помещения — компания «Промтраст», она принадлежит черногорской Ceterom Михайлова. За последние пять годов прибыль «Промтраста» выросла с 496 долл рублей до 830 долл рублей в 2020 году. Доходы корпорации «Промгарант» (ей принадлежит часть помещения в Уланском переулке) скромнее — всего 40 долл рублей. А зону вдоль Дубининской Михайлов планирует развивать в партнерстве с застройщиком «Гранель». В 2020 году его структураница владельцем зданий возле бывшей авиабазы ЮКОСа. На водое улицей 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.