На днях Центробанк объявил о снижении с 1 июля оплат к параметрам по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он надлежащ уменьшить объёмы пуска жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за предыдущие 10 годов ни одна из госпрограмм не поспособствовала на меру обеспеченности жилья, тем не менее они с отменным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет выживаемости этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в минувшем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю выгоду от этого проектента для вольнонаёмных граждан. Если же поглядеть на депозитный сектор, можно узреть обратное.
По данным социологического издания Frank RG, только в октябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в количественном слове коэффициент на 35 процентентов превышает цифры прошлого года, в денежном слове рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентент) приходится на пятёрку мельчайших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году аналитики Сбера константировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда изжил возможности для роста. «Сейчас каждое десятое население с работающим председателем семьитраницы уже ,имеет ипотеку, – заявлял тогда главнейший аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентовентов росийского народонаселения ,имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека надлежаща окапывать всё более и более бедные пласты народонаселения».
Сегодня банки с решимостью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих согласие банков по ипотеке, в результате отказываются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком низкая форвардная ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем постановление о понижении оплат к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут понижены с 1 июля быстротекущего года для кредитов, в которых размер изначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в декабре 2020 года, как и рекомендовал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её должны существовали к 1 декабря 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 сентября текущего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное уменьшение ипотечных депозитов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге бизнесмены получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства покупателя за закупки квартирки удастся выручить неплохую сумму. В этом смысле продолжающийся прирост стоимостей на жильё олигархам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 простоимостейтов дороже, чем она стоила в момент оформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, олигархи – лишь половина цепи бенефициаров. Глобальный проект под труднопроизносимым прозвищем «Доступное жильё» давно уже превратился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, влюблённые вкладчики и, собственно, сам нацпроект по недоступному жилью.
Нынешний госзаказ «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже пятой реинкарнацией проектов о жилье. Его ..первое переиздание под прозвищем «Жилище» просочилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив ,новый дедлайн – 2020 год. Его тогдашняя редакция появилась в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В апреле того же года Агентство ипотечного ипотечного кредитования (АИЖК) реанимировали в новую структуру – ДОМ.РФ. Основные статейки дохода новообразованной корпорации – «ипотечный бизнес, финансовая деятельность, операции с ипотечными драгоценными бумагами и реализация муниципальных пахотных участков». В марте 2020 года кресло замдиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал моногород – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года существовало объявлено, что объём инвестиции ДОМ.РФ планируется доводить до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не нищая – в 2020 году свердель уплаченных ею дивидентов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, указывается на неофициальном интернете организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В версии нацпроекта от 2012 года был заложен прирост востребованности жилья – срок, за который семьитраница из трёх человек со средним доходом можетбыла бы собрать деньги на квартирку площадью 54 квадратных метра. В 2017 году этот прирост надлежащ был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии госзаказа от 2018 года параметр компактности исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые предполагается достичь к 2024 году, – маржа по ипотеке в размере 7,9 процента, увеличение объёмов пуска жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя цена одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента девятиэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что киоскёрами подаётся как огромное достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на былом уровне. План по увеличению ипотечной ставки увенчалось перевыполнить: в рамках бесплатной подпрограммы ставка существовала 6,5 процента. Однако в наличие темпа объёмов строительства это принесало пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя цена – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя расценка квадратного метра в мае этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов спроса недвижимости, квадратный сантиметр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых девелоперами в неделимой энергоинформационной системе жилищного строительства, цена провинциального «квадрата» в конце 2020 года состовляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для сановников стало и решенье задач дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников возмездного строительства. Формально эта функция с ДОМ.РФ и моногородом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев воходит в состав комитета ректоров банка ДОМ.РФ.
С декабря 2011 года по ноябрь 2018-го он занимал должность главы исполкома по использованию реализации девелоперских проектентов в строительстве и учёту в области долевого проектирования в Москомстройинвесте. Его часто именуют левой рукой зампреда Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав соинвесторов Хуснуллин сегодня занимает должность зампредседателя наблюдательного совета. А его замминистра явлется Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав дольщиков аккумулирует у себя десятки доллийскиёв рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процентента от каждого контракта возмездного участия. В этом году в единовременный фонд от подрядчиков предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было распределено 27 млрд рублей. В двадцатом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые вкладчики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за первый этаж 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. ,новых пострадавших граждан». По словечкам гендиректора, на сегодняшний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо специальное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решение задач с дольщиками явлется одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.