На днях Центробанк объявил о понижении с 1 июля доплат к показателям по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем начинает надеяться на прирост ипотечного инвестирования – он должен уменьшить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как демонстрирует практика, за последующие 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на интенсивность востребованности жилья, тем не менее они с редкостным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет выживаемости этих инициатив, уточнял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в минувшем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её старта и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю пользу от этого проектента для вольнонаёмных граждан. Если же посмотреть на кредитный сектор, можно узреть обратное.
По данным исследовательского издания Frank RG, только в ноябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в численном слове коэффициент на 35 процентов превосходит статистики прошлого года, в денежном слове темп ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех выданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году аналитики Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое шестое население с работающим председателем семьитраницы уже ,имеет ипотеку, – объявлял тогда главнейший аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов росийского населения ,имеет плату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека должна окапывать всё более и более бедные слои населения».
Сегодня банки с решимостью раздаривают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в итоге отказывают от кредита. Половина организаторов соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая форвардная ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решенье о снижении прибавок к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июня прошлого года для кредитов, в которых взнос прежнего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако поворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы открыть ещё в декабре 2020 года, как и рекомендовал попросить ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её должны были к 1 октября 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы уменьшили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 июня истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное увеличение платёжных депозитов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге олигархи получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства покупателя за перепродажи квартирки удастся выручить неплохую сумму. В этом смысле продолжающийся рост расценок на жильё олигархам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в миг переоформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, олигархи – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под труднопроизносимым заглавием «Доступное жильё» давно уже превратился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, обманутые дольщики и, собственно, сам госзаказ по понятному жилью.
Нынешний нацпроектент «Жильё и поселковая среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектентов о жилье. Его первое издание под названьем «Жилище» объявилось ещё в 2005 году. В 2012 году проектент обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его тогдашняя редакция объявилась в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроектент презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В феврале того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) адаптировали в новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статейки дивиденда новообразованной корпорации – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, операции с ипотечными бесценными бумагами и реализация региональных пахотных участков». В феврале 2020 года кресло директора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года существовало объявлено, что объём госгарантии ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не несчастная – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей выручки по МСФО 2019 года, учитывается на неофициальном интернете организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В версии нацпроекта от 2012 года был заложен параметр недоступности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним доходом можетбыла бы собрать деньги на квартирку площадью 54 квадратных метра. В 2017 году этот показатель надлежащ был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой следстви нацпроекта от 2018 года параметр востребованности исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди стандартных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процентента, расширение объёмов ввода жилья до 120 долл квадратных ярдов в год, средняя затрата одного прямоугольного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентента девятиэтажных особняков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём пуска жилья в 2020 году составил порядка 80 млн прямоугольных метров, что чиновниками подаётся как громадное достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, удалось сохранить на былом уровне. План по уменьшению ипотечной доходности удалось перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка существовала 6,5 процента. Однако в отсутсвие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в расход 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя затрата – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя себестоимость квадратного ярда в июле этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, прямоугольный сантиметр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как ,следует из проектных деклараций, размещённых девелоперами в единной энергоинформационной подсистеме ипотечного строительства, цена столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чиновников стало и постановление проблем дольщиков. В 2017 году по постановлению Правительства создаётся Фонд защиты прав сограждан – участников ипотечного строительства. Формально эта функция с ДОМ.РФ и нацпроектом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета замдиректора банка ДОМ.РФ.
С октября 2011 года по ноябрь 2018-го он уступал должность главы комитета по использованию разработки девелоперских проектов в строительстве и учёту в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав застройщиков Хуснуллин сегодня занимает должность зампреда проницательного совета. А его замминистра является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя двадцатки доллийскиёв рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процента от каждого договора долевого участия. В этом году в единовременный фонд от подрядчиков предположительно переведётся около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов параметров строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), одураченные вкладчики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за четвёртый этаж 2021 года мы фиксировали прирост эксперимента 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словечкам гендиректора, на позавчерашний день, чтобы защитить всех одураченных дольщиков, фонду необходимо специальное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решенье проблемм с инвесторами становится одним из приказаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.